Site ve Apartman Drenajı

Apartman ve sitelerde drenaj sorunu çoğu zaman tek bir dairenin değil, binanın ortak sorunudur. Bodrumdaki depolara su giren daire sahibi ilk şikâyeti yapar, ama suyun kaynağı çatı iniş borusu, otopark rampası, bahçe eğimi ya da binanın temelidir. Bu yüzden çözüm de yönetim kurulunun, yöneticinin ve kat maliklerinin ortak kararıyla ilerler.

Site ve apartman drenajı hizmetimiz, yönetimlerin karar verebilmesi için gereken her şeyi tek dosyada toplar: sorunun kaynağını gösteren keşif raporu, öncelik sırasına göre aşamalı plan, kalem kalem yazılı teklif ve uygulama sonrası bakım takvimi.

Drenaj Sorunu Neden Ortak Sorundur?

Bir apartmanda suyun girdiği yer ile suyun geldiği yer genellikle farklıdır. Zemin kattaki bir dairenin duvarındaki nem, binanın arka bahçesindeki ters eğimden; otoparktaki göllenme, sokaktan rampaya akan yağmur suyundan; bodrum depolarındaki su, temel çevresindeki drenajın olmamasından kaynaklanabilir.

Bu kaynakların neredeyse tamamı ortak alandadır: çatı, cephe, bahçe, otopark, temel ve ortak tesisat. Tek bir kat malikinin kendi bölümünde yaptığı yalıtım, kaynak ortak alanda olduğu sürece kalıcı sonuç vermez. Bu yüzden apartman ve sitelerde drenaj, yönetim düzeyinde planlanması gereken bir iştir.

Apartman ve Sitelerde En Sık Görülen 6 Sorun

Bu sorunların her biri için ayrıntılı çözüm sayfalarımız var: bina drenaj sistemi, asansör kuyusu drenajı, drenaj tıkanıklığı açma.

Yönetim Kurulu İçin Karar Süreci

1. Şikâyetlerin kaydı: Hangi bölümde, hangi ayda, hangi yağıştan sonra sorun görüldüğü not edilir. Fotoğraf ve videolar bu aşamada çok değerlidir.
2. Keşif: Ortak alanlar, bodrum, otopark, çatı ve bahçe birlikte incelenir; gerekirse ilgili dairelere de girilir.
3. Keşif raporu: Sorunların kaynağı, fotoğraflar ve önerilen çözümler tek dosyada sunulur.
4. Aşamalı teklif: İşler aciliyet sırasına göre gruplanır ve her grup ayrı fiyatlandırılır.
5. Kat malikleri kurulu: Yönetim, rapor ve teklifi kurula sunar; karar ve bütçe belirlenir.
6. Uygulama ve teslim: İş programı sakinlere duyurulur, iş bitiminde garanti belgesi, fatura ve uygulama fotoğrafları yönetime teslim edilir.

Masrafları Kim Öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kat malikleri arsa payları oranında katılır. Çatı, temel, bahçe, otopark, ortak tesisat ve bunlara bağlı drenaj işleri çoğunlukla bu kapsamda değerlendirilir.

Uygulamada tartışma çoğunlukla “su yalnızca bodrumdaki depoları etkiliyor” noktasında çıkar. Ancak suyun kaynağı ortak alandaysa çözüm de ortak alanda yapılır. Bir dairenin kendi bağımsız bölümü içinde yapılacak iç kaplama, boya ya da mobilya onarımı ise genellikle o kat malikinin sorumluluğundadır.

Bu bilgiler genel çerçevedir; binanızın yönetim planı ve özel durumlar için bir hukukçudan görüş almanızı öneririz. Keşif raporumuz, hangi işin ortak alanda hangisinin bağımsız bölümde olduğunu ayrı ayrı göstererek bu tartışmayı kolaylaştırır.

Aşamalı Plan: Acil, Bu Yıl, Sonraki Yıl

Bütçesi sınırlı yönetimler için işleri tek seferde değil, aşamalı yapmak çoğu zaman en doğru yoldur. Raporlarımızda işleri üç gruba ayırırız:

Bu sıralama, ikinci ve üçüncü aşamadaki işlerin gerekli olup olmadığını da test etme fırsatı verir: ucuz işler sorunu çözdüyse büyük kazıya gerek kalmayabilir.

Sitelerde Yıllık Drenaj Bakım Takvimi

Bakım hizmetimizin kapsamı drenaj bakım ve onarım sayfamızda yer alır.

Bitişik Nizam Binalarda Komşu Kaynaklı Su

İstanbul’un yoğun mahallelerinde binalar ortak duvarlarla birbirine bitişiktir. Komşu parselde yeni bir bina için derin kazı yapıldığında yeraltı suyunun yolu değişebilir; bazen yıllardır kuru olan bir bodrumda birden nem ve su görülmeye başlar. Benzer şekilde komşu binanın çatı ya da bahçe suyu ortak duvar dibine boşalıyor olabilir.

Bu durumlarda keşifte suyun gerçekten komşu parselden gelip gelmediğini belgelemeye çalışırız: suyun girdiği yüzey, zaman çizelgesi ve komşu kazının tarihi birlikte değerlendirilir. Bu bilgiler, yönetimin komşu bina ya da yüklenici ile görüşmesinde dayanak olur.

Kentsel Dönüşüm Sonrası İlk Kış

Yeni teslim edilen binalarda drenaj ve yalıtımdaki eksikler çoğunlukla ilk kışta ortaya çıkar. Yönetimlere ilk yıl için şu kontrolleri öneririz:

• Bodrum perdelerinde ve otopark duvarlarında nem izi, beyaz tuz lekesi ya da damlama olup olmadığı.
• Otopark rampası ve asansör kuyusunda sağanak sonrası su birikmesi.
• Pompa kuyularındaki pompaların ne sıklıkla çalıştığı; sürekli çalışan pompa beklenenden fazla su geldiğini gösterir.
• Bahçe ve teras süzgeçlerinin suyu gerçekten aldığı.

Bu gözlemler fotoğraflı ve tarihli olarak kayıt altına alınırsa, yüklenicinin sorumluluğundaki eksiklerin takibi kolaylaşır.

Uygulama Sırasında Sakinlerin Konforu

• İş programı ve otopark kullanımına etki edecek günler önceden yönetime bildirilir, apartman panosu ve mesaj grupları için duyuru metni hazırlanır.
• Gürültülü işler yönetimle belirlenen saatlerde yapılır.
• Otopark ve giriş gibi ortak kullanım alanlarında çalışma bölümlere ayrılır; araç erişimi mümkün olduğunca kesilmez.
• Her iş gününün sonunda çalışma alanı güvenli hale getirilir, kazı açıkları kapatılır ya da işaretlenir.

Keşif Raporunda Neler Yer Alır?

Yönetimlere sunduğumuz keşif raporu, kat malikleri kurulunda doğrudan kullanılabilecek şekilde hazırlanır:

• Sorun listesi: Her sorunun yeri, fotoğrafı ve hangi koşulda görüldüğü.
• Kaynak tespiti: Suyun nereden geldiğine dair gözlem ve ölçümler.
• Ortak alan ve bağımsız bölüm ayrımı: Hangi işin ortak alanda, hangisinin bir dairenin kendi bölümünde olduğu.
• Önerilen çözüm: Her sorun için yöntem ve alternatifler.
• Öncelik: Acil, bu yıl, sonraki yıl.
• Bütçe: Her kalem için ayrı fiyat; toplam ve aşama bazında ara toplamlar.

Eski Apartmanlarda Tipik Durum

1970’ler ile 2000’ler arasında yapılmış apartmanların büyük bölümünde temel çevresinde drenaj yoktur ya da yıllar içinde işlevini yitirmiştir. Keşiflerde sık gördüğümüz tablo şudur:

• Çatı iniş boruları suyu bina dibine, çoğu zaman doğrudan toprağa boşaltır.
• Sokak yıllar içinde asfalt katmanlarıyla yükselmiş, bina girişi ve bodrum pencereleri sokak kotuna yaklaşmış ya da altında kalmıştır.
• Ortak atık su hattı binanın altından geçer ve en alt kattaki rögar geri tepmeye açıktır.
• Bahçe zamanla betonlanmış, yağmur suyu binaya doğru akar hale gelmiştir.

Bu binalarda ilk adım genellikle düşük maliyetli işlerdir: iniş borularının bina dibinden uzaklaştırılması, giriş önüne kanal, rögara geri tepme klapesi ve bahçe eğiminin düzeltilmesi. Kalıcı çözüm gerekiyorsa ikinci aşamada bina çevresi drenajı planlanır.

Sağanak Sonrası Yönetim İçin 10 Dakikalık Kontrol

1. Otopark rampası dibindeki ızgarada su birikmiş mi?
2. Pompa kuyusu varsa pompa çalışıyor mu, alarm ışığı yanıyor mu?
3. Asansör kuyusunun dibinde su var mı? (Asansör firmasından kontrol isteyin.)
4. Bodrum depo ve sığınak duvarlarında yeni ıslaklık var mı?
5. Bahçede binaya doğru akan ya da duvar dibinde biriken su var mı?
6. Çatı olukları taşıyor mu, iniş borularının ağzında su fışkırıyor mu?

Bulguları tarih ve fotoğrafla kaydetmek, bir sonraki keşifte sorunun kaynağını çok daha hızlı bulmamızı sağlar.

Site ve Apartman Drenajı Fiyatları 2026

Site ve apartman işlerinde teklif blok blok ve kalem kalem hazırlanır; yönetim isterse işler aşamalara bölünerek farklı bütçe dönemlerine yayılabilir. Ayrıntılı maliyet mantığı için drenaj fiyatları 2026 rehberimize bakabilirsiniz.

Site ve Apartman Drenajı Hakkında Sık Sorulan Sorular